La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a apporté de nombreux changements dans le domaine de l’habitat et de la copropriété. Parmi ces évolutions, la suppression de l’obligation légale de ravalement des façades a suscité de nombreuses interrogations chez les copropriétaires.
Jusqu’alors, les immeubles étaient soumis à une obligation périodique de ravalement, fixée par les règlements municipaux. Cette obligation visait à garantir l’entretien régulier des façades et la qualité du bâti. Mais avec la loi ALUR, cette obligation a disparu du code de la construction et de l’habitation. Les copropriétés ne sont plus tenues de procéder à des ravalements selon une périodicité imposée.
Quelles sont les raisons de cette suppression ? Quelles en sont les conséquences pour les copropriétés et pour la qualité des façades ? Les immeubles sont-ils pour autant exonérés de toute obligation d’entretien ?
Ce qu’il faut retenir
- La loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé l’obligation légale de ravalement périodique des façades, auparavant fixée par les règlements municipaux.
- Cette suppression vise à alléger les charges pesant sur les copropriétaires et à leur laisser plus de liberté dans la gestion de leur immeuble.
- Les règlements de ravalement existants avant la loi ALUR restent en vigueur. Dans les communes concernées, les copropriétés doivent continuer à respecter la périodicité et les modalités fixées.
- La suppression de l’obligation légale ne doit pas conduire à un désinvestissement dans l’entretien des façades. Un défaut d’entretien peut entraîner des dégradations, une perte de valeur et une mise en danger des occupants et des passants.
- Les copropriétés restent soumises à une obligation générale d’entretien et de conservation de l’immeuble, ainsi qu’à des obligations de mise en sécurité, d’accessibilité et de performance énergétique des façades.
Rappel des obligations de ravalement avant la loi ALUR
Avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014, les obligations de ravalement des façades étaient déjà encadrées par le code de la construction et de l’habitation. Mais ces règles n’étaient pas uniformes sur l’ensemble du territoire.
Obligation de ravalement dans les communes dotées d’un règlement
L’obligation de ravalement ne s’appliquait que dans les communes ayant instauré un règlement spécifique en la matière. Ce règlement devait être voté par le conseil municipal et préciser les modalités d’application.
En l’absence de règlement communal, les copropriétés n’étaient pas tenues de procéder à des ravalements réguliers. Seules les règles générales d’entretien et de sécurité s’imposaient à elles.
Périodicité variable des ravalements
Dans les communes dotées d’un règlement de ravalement, la périodicité des travaux était fixée localement. Elle pouvait varier de 10 à 20 ans selon les villes et les quartiers.
Cette périodicité devait tenir compte de différents facteurs, comme :
- L’état général du bâti
- Les matériaux de construction utilisés
- Les conditions climatiques locales
- Les enjeux esthétiques et patrimoniaux
Les copropriétés devaient justifier de la réalisation des ravalements auprès des autorités communales. En cas de non-respect, elles s’exposaient à des sanctions allant de l’amende à la réalisation d’office des travaux.
Ce système à géométrie variable présentait plusieurs limites. Il créait des disparités territoriales et pouvait conduire à un défaut d’entretien dans les communes non réglementées.
La loi ALUR a donc cherché à harmoniser et renforcer les obligations de ravalement, pour garantir la qualité et la pérennité du bâti sur l’ensemble du territoire.
Suppression de l’obligation de ravalement par la loi ALUR
La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a profondément modifié les règles relatives au ravalement des façades. Son article 58 a notamment supprimé l’obligation légale de ravalement périodique.
Fin de l’obligation légale de ravalement
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les copropriétés ne sont plus tenues de procéder à des ravalements réguliers. L’article L.132-1 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoyait cette obligation, a été abrogé.
Cette suppression vise à alléger les charges pesant sur les copropriétaires et à leur laisser plus de liberté dans la gestion de leur immeuble. Elle s’inscrit dans un contexte de simplification des normes et de réduction des contraintes administratives.
Maintien des règlements de ravalement existants
Toutefois, la loi ALUR n’a pas remis en cause les règlements de ravalement préexistants. Les communes qui avaient instauré une obligation de ravalement avant 2014 peuvent la maintenir.
Dans ces communes, les copropriétés restent soumises à la périodicité et aux modalités fixées par le règlement local. Elles doivent continuer à justifier de la réalisation des ravalements auprès des autorités communales.
La loi ALUR a simplement supprimé la possibilité pour les communes d’instaurer de nouveaux règlements de ravalement. Celles qui n’en disposaient pas avant 2014 ne peuvent plus le faire.
Cette réforme a donc créé une situation différenciée selon les territoires. Dans certaines communes, l’obligation de ravalement perdure, tandis que dans d’autres, elle a disparu.
Se pose alors la question de l’entretien pérenne des façades et de la qualité du bâti. Nous verrons dans la suite de cet article comment la loi ALUR a cherché à y répondre, à travers de nouveaux outils et incitations.
Conséquences de la suppression de l’obligation de ravalement
La suppression de l’obligation légale de ravalement par la loi ALUR n’est pas sans conséquences pour les copropriétés et la qualité du bâti. Elle soulève des questions quant à l’entretien régulier des façades et à la prévention des dégradations.
Un risque de dégradation des façades
En l’absence d’obligation légale, certaines copropriétés peuvent être tentées de repousser les travaux de ravalement pour des raisons budgétaires. Ce report peut conduire à une dégradation progressive des façades, avec des conséquences néfastes :
- Apparition de fissures et d’infiltrations
- Décollement des enduits et des peintures
- Développement de mousses et de champignons
- Dégradation des éléments de décor
Ces désordres peuvent non seulement nuire à l’esthétique du bâtiment, mais aussi compromettre sa solidité et sa pérennité. Ils peuvent engendrer des coûts de réparation bien supérieurs à ceux d’un entretien régulier.
Une perte de valeur pour les copropriétaires
Une façade dégradée peut avoir un impact négatif sur la valeur des appartements. Elle renvoie une image négligée et peut dissuader les acheteurs potentiels.
Les copropriétaires qui souhaitent vendre leur bien peuvent ainsi être pénalisés par le mauvais état de la façade. Ils peuvent être contraints de baisser leur prix ou de réaliser des travaux à leurs frais avant la vente.
À l’inverse, une façade bien entretenue est un atout pour la valorisation du patrimoine. Elle contribue à l’attractivité de l’immeuble et peut faciliter les transactions immobilières.
Une responsabilité accrue des copropriétaires
Même si l’obligation légale de ravalement a disparu, les copropriétaires restent tenus d’entretenir leur immeuble. Ils doivent veiller à la conservation de l’immeuble et à la sécurité des occupants et des passants.
En cas de dégradation de la façade, leur responsabilité civile peut être engagée. Si un passant est blessé par une chute d’élément, les copropriétaires peuvent être poursuivis pour défaut d’entretien.
De même, si la façade présente un danger pour la sécurité publique, les autorités peuvent mettre en demeure la copropriété de réaliser des travaux. En cas de non-exécution, elles peuvent les faire réaliser d’office aux frais des copropriétaires.
Une nécessité de sensibilisation et d’anticipation
Pour prévenir ces risques, il est essentiel de sensibiliser les copropriétaires à l’importance d’un entretien régulier des façades. Le syndic et le conseil syndical ont un rôle clé à jouer dans cette démarche.
Il est recommandé d’inscrire le ravalement dans le carnet d’entretien de l’immeuble et de provisionner les fonds nécessaires. Une planification à long terme permet d’étaler les coûts et d’éviter les dépenses d’urgence.
Il est également judicieux de profiter des travaux de ravalement pour réaliser des améliorations énergétiques (isolation, étanchéité). Ces travaux peuvent bénéficier d’aides financières et valoriser durablement le bâtiment.
En conclusion, la suppression de l’obligation de ravalement ne doit pas conduire à un désinvestissement des copropriétés. Au contraire, elle appelle à une responsabilisation accrue des copropriétaires dans l’entretien de leur patrimoine. C’est à ce prix que pourra être préservée la qualité du bâti et le cadre de vie des occupants.
Maintien des autres obligations d’entretien des façades
Si la loi ALUR a supprimé l’obligation légale de ravalement périodique, elle n’a pas pour autant fait disparaître toutes les obligations d’entretien des façades. Les copropriétés restent soumises à d’autres règles qui les contraignent à maintenir leur immeuble en bon état.
Obligation générale d’entretien et de conservation
Tout propriétaire est tenu d’entretenir son bien et d’en assurer la conservation. Cette obligation découle de l’article 1719 du Code civil et s’applique aussi bien aux parties privatives qu’aux parties communes.
Pour les copropriétés, cette obligation est renforcée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires doit veiller à la conservation de l’immeuble et à la préservation de sa destination.
Concrètement, cela implique de réaliser les travaux nécessaires pour prévenir les dégradations et maintenir l’immeuble en état d’être utilisé conformément à sa destination. Le ravalement des façades entre dans ce champ d’obligation.
Obligation de mise en sécurité des façades
Au-delà de l’entretien courant, les copropriétés doivent veiller à la sécurité des façades. Elles doivent prévenir les risques de chute d’éléments et de dégradation pouvant porter atteinte à la sécurité publique.
Cette obligation découle notamment des articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, relatifs aux bâtiments menaçant ruine. Si une façade présente un danger pour la sécurité des occupants ou des passants, la copropriété doit réaliser les travaux de mise en sécurité.
À défaut, le maire peut prendre un arrêté de péril et mettre en demeure la copropriété d’effectuer les réparations. Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais, la commune peut les faire exécuter d’office aux frais des copropriétaires.
Obligation d’accessibilité des façades
La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances a introduit une obligation d’accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées. Cette obligation concerne notamment les façades et les entrées d’immeubles.
Lors des travaux de ravalement, les copropriétés doivent veiller à rendre accessibles les cheminements extérieurs et les portes d’entrée. Cela peut impliquer la création de rampes d’accès, l’élargissement des portes ou la pose de mains courantes.
Ces travaux d’accessibilité doivent être intégrés dans le programme de ravalement et faire l’objet d’une concertation avec les occupants concernés. Des aides financières peuvent être mobilisées pour en réduire le coût.
Obligation de performance énergétique
Enfin, les copropriétés sont soumises à des obligations croissantes en matière de performance énergétique. La loi de transition énergétique du 17 août 2015 a fixé un objectif de rénovation de tous les bâtiments en classe B ou A d’ici 2050.
Pour atteindre cet objectif, les copropriétés doivent réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Le ravalement de façade est une opportunité pour intégrer une isolation thermique par l’extérieur (ITE) ou des matériaux isolants.
Ces travaux peuvent bénéficier d’aides financières (éco-PTZ, MaPrimeRénov’ copropriétés) et doivent être valorisés dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble. Ils contribuent à réduire les charges de chauffage et à améliorer le confort des occupants.
En conclusion, même si l’obligation légale de ravalement a disparu, les copropriétés ne sont pas exonérées de toute contrainte. Elles doivent continuer à entretenir et à sécuriser leurs façades, tout en les adaptant aux nouveaux enjeux d’accessibilité et de performance énergétique. C’est à ce prix qu’elles pourront préserver la valeur de leur patrimoine et le cadre de vie des occupants.
