jusqu’au 31 décembre 2025, les propriétaires bailleurs peuvent réduire considérablement leur impôt sur le revenu grâce à des travaux de rénovation énergétique. parmi les solutions les plus efficaces : l’isolation extérieure des murs, un levier puissant pour améliorer le diagnostic de performance énergétique (dpe) et valoriser son patrimoine immobilier.
un dispositif fiscal exceptionnel jusqu’à fin 2025
le gouvernement français a instauré une mesure temporaire permettant aux propriétaires de logements loués vides de bénéficier d’un avantage fiscal lorsqu’ils entreprennent des travaux de rénovation énergétique. cette disposition vise à accélérer la transition énergétique et à éliminer les logements classés f ou g, appelés “passoires thermiques”.
concrètement, le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé, passant de 10 700 € à 21 400 € pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025. cette mesure s’applique uniquement aux logements loués nus et imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
conditions pour bénéficier de la déduction majorée
- le logement doit être loué vide et déclaré en revenus fonciers ;
- les travaux doivent concerner une rénovation énergétique améliorant le dpe ;
- les dépenses doivent être payées avant le 31 décembre 2025 ;
- le bien doit rester loué vide jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation du déficit.
cette déduction majorée s’adresse particulièrement aux propriétaires bailleurs souhaitant anticiper les obligations de performance énergétique et maintenir leur bien sur le marché locatif après 2025.
montants du déficit foncier et exemples concrets
| période | plafond standard | plafond majoré (rénovation énergétique) |
|---|---|---|
| jusqu’au 31 décembre 2025 | 10 700 € | 21 400 € |
exemple : un propriétaire percevant 10 000 € de loyers et engageant 30 000 € de travaux énergétiques pourra déduire jusqu’à 21 400 € de déficit de son revenu global, et reporter le surplus sur les dix années suivantes.
travaux éligibles à la baisse d’impôt
les travaux doivent être réalisés par une entreprise rge (reconnue garante de l’environnement) et améliorer le dpe. ils incluent notamment :
- l’isolation de la toiture ;
- l’isolation des murs extérieurs ;
- l’isolation des parois vitrées ;
- l’installation d’un système de chauffage à énergie renouvelable ;
- les travaux éligibles à maprimerénov’.
focus sur l’isolation extérieure des murs : un choix gagnant pour la performance énergétique
parmi tous les travaux éligibles, l’isolation extérieure des murs (ite) se démarque par son efficacité. selon l’ademe, jusqu’à 25 % des pertes de chaleur d’un logement proviennent de murs mal isolés. en recouvrant les façades d’un isolant performant, on réduit ces déperditions, on améliore le confort intérieur et on valorise le bien immobilier.
principe et méthodes de l’isolation thermique par l’extérieur (ite)
l’isolation thermique par l’extérieur consiste à envelopper le bâtiment d’une couche isolante continue, recouverte d’un enduit ou d’un bardage. contrairement à l’isolation intérieure, elle ne réduit pas la surface habitable et protège durablement le bâti contre les intempéries.
| type d’isolation | description | avantages |
|---|---|---|
| isolation sous enduit | panneaux isolants fixés sur les façades puis recouverts d’un enduit | solution esthétique et économique, idéale pour les maisons individuelles |
| isolation sous bardage ventilé | pose d’un isolant sous une ossature bois ou métallique, recouverte d’un bardage | excellente durabilité et résistance à l’humidité, aspect moderne |
avantages concrets de l’isolation extérieure
- réduction des consommations d’énergie : jusqu’à 30 % d’économies sur le chauffage ;
- confort thermique accru : température intérieure stable et homogène ;
- valorisation du bien immobilier : meilleur dpe, loyers plus attractifs ;
- protection du bâti : murs préservés des intempéries et de l’humidité ;
- aucune perte d’espace intérieur : travaux réalisés à l’extérieur du logement.
coût et aides financières pour l’isolation extérieure
le coût d’une isolation par l’extérieur varie de 120 à 200 € par m² selon les matériaux et la finition. plusieurs aides permettent de réduire ce coût :
- maprimerénov’ : aide calculée selon les revenus du foyer ;
- prime cee : contribution versée par les fournisseurs d’énergie ;
- éco-prêt à taux zéro (éco-ptz) jusqu’à 50 000 € ;
- tva réduite à 5,5 % sur la main-d’œuvre et les matériaux ;
- déficit foncier majoré jusqu’à 21 400 € pour les bailleurs.
choix des matériaux et performances thermiques
les matériaux isolants les plus utilisés pour l’isolation des murs extérieurs sont :
| isolant | conductivité thermique (λ) | atouts |
|---|---|---|
| polystyrène expansé (pse) | 0,038 w/m.k | économique et facile à poser |
| laine de roche | 0,036 w/m.k | bonne isolation thermique et phonique, incombustible |
| fibres de bois | 0,045 w/m.k | écologique, respirant et durable |
| panneaux polyuréthane | 0,025 w/m.k | performance maximale pour une faible épaisseur |
isolation extérieure et amélioration du dpe
une isolation performante peut faire gagner une à deux classes énergétiques sur le dpe, transformant un logement classé f ou g en un bien classé d ou c. cette amélioration est essentielle pour maintenir la possibilité de louer le bien à partir de 2028, conformément à la réglementation sur les passoires thermiques.
les travaux d’isolation extérieure constituent donc un investissement stratégique : ils réduisent la consommation énergétique, valorisent le patrimoine et maximisent la défiscalisation via le déficit foncier.
à retenir
- mesure temporaire valable jusqu’au 31 décembre 2025 ;
- déduction fiscale jusqu’à 21 400 € grâce au déficit foncier majoré ;
- isolation extérieure des murs : un levier puissant pour améliorer le dpe ;
- cumul possible avec maprimerénov’, cee, éco-ptz et tva à taux réduit ;
- travaux obligatoirement réalisés par une entreprise rge.
pour optimiser votre avantage fiscal, faites réaliser une étude énergétique personnalisée et consultez un professionnel rge. agir avant la fin de l’année 2025 permet de combiner économies d’énergie, valorisation du bien et baisse d’impôt durable.
